- Crédito Hipotecario, Vivienda
- Juliana Jiménez
Comprar una casa es una gran decisión. Si estás pensando dar el paso: ¡felicitaciones! En el proceso te van a preguntar si prefieres adquirir tu crédito hipotecario en UVR o pesos, que son los 2 sistemas de pago que existen en el mercado. Como sabemos que pedir un crédito de vivienda a veces es confuso y complicado, hemos diseñado este artículo para ti
Por eso, en Expertos del Ahorro, te contamos todos los detalles para que puedas escoger la opción que más te convenga y obtener tu primer crédito con total seguridad y sin morir en el intento.
En este artículo sobre crédito hipotecario en UVR o pesos encontrarás:
- 1. ¿Cuáles son las principales características de un crédito hipotecario?
- 2. ¿Qué es un sistema de amortización?
- 3. ¿Cuál es la diferencia entre UVR o pesos?
- 4. ¿Cuál es el mejor sistema de amortización para mí?
- 5. Sistema en pesos
- 5.1 Cuota fija
- 5.2 Abono constante a capital
- 6. Sistema en UVR
- 6.1 Cuota fija en UVR (Cuota baja)
- 6.2 Abono constante a capital en UVR (Cuota media)
- 6.3 Cuota cíclica
- 7. Los mejores créditos de vivienda en UVR o pesos en Colombia
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1. ¿Cuáles son las principales características de un crédito hipotecario?
Es una deuda a largo plazo
Está diseñado para pagarse con intereses durante un largo período, entre 5 y 30 años. Eso significa que, aunque la tasa de interés puede ser baja, sigue siendo mucho dinero que pagar.
Tiene interés fijo
En Colombia, los créditos de vivienda tienen una tasa de interés fija, eso quiere decir que siempre será la misma durante todo el plazo estipulado. Desde el principio sabrás cuánto pagarás por intereses mes a mes.
El préstamo está ‘asegurado’ para la entidad bancaria
A diferencia de un préstamo bancario o una deuda de tarjeta de crédito, un crédito hipotecario está ‘garantizado’, pues a cambio de prestarte dinero, el banco utiliza la propiedad como garantía de la hipoteca. Si no pagas, la vivienda queda en manos del banco.
Por ello, si tienes problemas y no puedes pagar, el banco tiene derecho a tomar tu casa y venderla para reponer el dinero que tú pediste prestado. Esa es la razón por la que es crucial que te asegures de solo pedir prestado lo que puedes pagar y que revises tus finanzas antes de tomar la decisión.
También ten en cuenta que en Colombia se distinguen 2 tipos de vivienda según su precio:
- Vivienda de Interés Social (VIS): Inmueble cuyo valor máximo es de 135 salarios mínimos, es decir, $ 122.651.010 para 2021.
- Vivienda No VIS: Todas las viviendas que superan el monto anterior, es decir, que cuestan más de $ 122.651.010
2. ¿Qué es un sistema de amortización?
El sistema de amortización de un crédito, se refiere a la manera en cómo pagamos una deuda. Lo m´ás común es hacerlo a través de pagos periódicos, que suelen ser mensuales en el caso de un crédito hipotecario.
Para todos los sistemas de amortización, las cuotas mensuales incluyen un abono a capital y un pago de intereses, que se calculan según la deuda pendiente.
Es decir que siempre que pagas un préstamo, en cada cuota se destina una parte a la deuda real y otra parte específicamente a los intereses.
3. ¿Cuál es la diferencia entre UVR o pesos?
Los créditos de vivienda pueden ser pactados en pesos o en UVR (Unidad de Valor Real).
La UVR es una unidad de cuenta que se ajusta diariamente de acuerdo con la inflación (recordemos que la inflación refleja el aumento de los precios en la economía).
- Los créditos en pesos implican una tasa fija todos los meses, sin importar la inflación.
- En el caso de los créditos en UVR, cuando la inflación sube demasiado, la deuda y la cuota mensual también crecen.
Muchas personas prefieren los créditos en pesos, pero como esta es una tasa estable, cuestan un poco más.
4. ¿Cuál es el mejor sistema de amortización para mí?
Para decidir cuál es la mejor opción para ti, hay que tener en cuenta varios aspectos comos:
- Los niveles de inflación en el país,
- El crecimiento económico,
- Tus ingresos,
- Y, sobre todo, tu perfil de riesgo.
Si eres una persona más arriesgada, podrías inclinarte por adquirir un crédito en UVR, apostando a que los niveles de inflación serán estables por los próximos años. Eso haría que obtengas un crédito más barato que si lo hiciera en pesos. Pero, si la inflación sube, tendrás que pagar un poco más.
5. Sistema en pesos
El valor de tu crédito no cambiará mientras lo pagas, cuando pides un crédito hipotecario en pesos.
Por ejemplo, si te prestaron $200.000.000 de pesos, tendrás que pagar $200.000.000 más los intereses que se generan a lo largo de tu crédito, claro.
Este sistema tiene dos opciones principales de amortización:
Cuota fija
La cuota va a ser siempre la misma por los años que decidas pactar tu crédito, pero el abono a la deuda principal será baja el principio y luego irá aumentado.
Si eres una persona que prefiere saber exactamente cuánto va a pagar mensualmente por un crédito y toma pocos riesgos, esta es la mejor opción para ti.
- Sin embargo, recuerda que tener mayor seguridad tiene un costo y esta es una opción cara comparada con las demás, pues pagarás más intereses.
Esto se debe a que el abono a capital es más bajo, tu deuda no disminuye demasiado y los intereses seguirán siendo altos por un buen tiempo.
Abono constante a capital
En este sistema vas a aportar todos los meses la misma cantidad de dinero a la deuda, pero como al principio es más cantidad de dinero la que debes, lo que pagas por intereses también es más y las primeras cuotas serán entonces más altas.
- Para mayor claridad, veamos el siguiente ejemplo:
Hicimos una simulación y, si quisiéramos tomar un crédito de 140 millones para una vivienda que cuesta 200 millones, a un plazo de 15 años y con una tasa de interés de 10,15% (que es la tasa promedio que tienen los bancos en este momento), con esta forma de pago tus cuotas disminuirían $6.291 pesos todos los meses y pagarías $ 23.808.471 pesos menos por intereses que con la alternativa anterior (cuota fija en pesos).
Comparemos por medio de un ejemplo
Vamos a adquirir un crédito hipotecario en pesos de 140 millones para una vivienda que cuesta 200 millones, a un plazo de 15 años y con una tasa de interés de 10,15% (que es la tasa promedio que tienen los bancos en este momento). Estas son tus opciones:
Cuota fija
-
Dinero que pediste prestado: $140.000.000
-
Cuota mensual: $ 1.479.395
-
Total a pagar únicamente por intereses: $ 126.291.177,87
Abono a capital fijo
-
Dinero que pediste prestado: $140.000.000
-
Primera cuota: $ 1.910.183
-
Última cuota: $ 784.069
-
Total a pagar únicamente por intereses: $ 102.482.706
Si decides tomar el crédito en pesos, la segunda opción resulta ser mucho más barata y la más aconsejable. Sin embargo, debes tener en cuenta que las primera cuotas serán más altas, por lo que deberás preguntarte si puedes sostener estos primeros pagos. Si logras hacerlo, definitivamente esta es la mejor opción.
6. Sistema en UVR
Este sistema nos permite a nosotros y al banco, estar seguros de que el dinero no pierde valor en el tiempo.
¿Qué quiere decir que pierda valor en el tiempo? Las cosas van subiendo todos los años de precio, por lo que no podemos comprar hoy con 1 millón de pesos lo que podíamos comprar hace, por ejemplo, 10 años.
Ese aumento generalizado de los precios es lo que se conoce como inflación.
La UVR es una unidad de cuenta que se ajusta diariamente de acuerdo con la inflación.
Si la inflación sube, las cuotas del crédito hipotecario suben, pero como nuestros salarios también dependen de la inflación, también se incrementan.
Cuota fija en UVR (Cuota baja)
La cuota mensual que pagas en UVR será fija durante toda la vigencia del crédito. Sin embargo, como vimos antes, la UVR se mueve de acuerdo a la inflación, por lo que la cuota en pesos cambia y dependerá de las variaciones de la economía.
- Si una de tus expectativas es que tu sueldo aumente en el largo plazo, esta es una buena opción para ti.
Con este sistema se comienza con la cuota más baja de todas, debido a que el abono a la deuda es menor.
El riesgo de esta modalidad se vincula a que la inflación aumente por encima de lo esperado, lo que puede llevar a que tu deuda crezca más que tu salario y el crédito puede resultar muy costoso.
Abono constante a capital en UVR (Cuota media)
Apostando a que la inflación en el largo plazo siga en niveles bajos (por debajo de 5%), es una buena opción pues se hacen mayores abonos directamente a la deuda desde el principio.
- En UVR, las cuotas disminuyen mensualmente. Sin embargo, si sucede lo contrario y la inflación aumenta drásticamente, el crédito saldrá más caro.
Si te consideras un inversionista arriesgado y cuentas con el dinero que necesitarás para las cuotas más altas al principio, esta es tu opción.
Cuota cíclica
En este sistema verás un incremento anual en tus cuotas, no mensual, como en la primera opción, por lo que los pagos se mantienen relativamente estables.
- Eso significa que el valor de las cuotas puede ir disminuyendo durante el año, pero, al empezar uno nuevo, vuelven a aumentar por la actualización a la inflación.
7. Los mejores créditos de vivienda en UVR o pesos en Colombia
En la siguiente gráfica podrás comparar las tasas de interés que ofrecen varias entidades de financiamiento. Los datos están actualizados a abril de 2021.
Puedes filtrar según la unidad de pago (pesos o UVR) y el tipo de vivienda (NO VIS y VIS).
En la parte inferior de la gráfica, encontrarás la tasa actual más baja, la más alta y la tasa promedio
Para finalizar nuestro artículo sobre UVR o pesos...
Esto te da la opción, a lo largo del préstamo, de aumentar la cantidad de dinero que va a la deuda, lo que ayudaría a reducir el tiempo de la financiación.
Si un mes obtuviste tu prima o algún ingreso extra y quisieras que fuera directamente a lo que debes, sería una buena oportunidad de modificar el valor de las cuotas o el plazo del crédito, dependiendo del acuerdo al que llegues con la entidad.
Juliana Jiménez
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UVR o pesos, ¿cuál es mejor para adquirir un credito de vivienda?
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Juliana Jiménez – Escritor principal – Pensiones e Hipotecas 
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