- Crédito Hipotecario, Vivienda
- Juliana Jiménez
La tarea de vender vivienda a veces puede parecer incluso más complicada que el proceso de haberla comprado. Y entre más grande sea tu propiedad, más grave parece el asunto. Además, esta época de pandemia ha hecho más difíciles todos estos procesos. Imagínate tener que hacer una visita para que un posible comprador la vea pero, ¡de manera virtual!
Por eso, en Expertos del ahorro te traemos esta guía con toda la información esencial y el proceso que debes saber para que vender vivienda sea un éxito y no un dolor de cabeza.
En esta guía sobre cómo vender vivienda en Colombia encontrarás:
- 1. ¿Vendes tu casa para comprar otra? Ten en cuenta estas recomendaciones.
- 2. Arreglos que aumentarán el valor de tu inmueble
- 3. ¿Cómo darle el precio correcto a tu vivienda?
- 4. Claves para hacer anuncios efectivos
- 5. ¿Crees que necesitas la ayuda de un agente inmobiliario para vender vivienda?
- 6. La hora de la verdad: Aceptar la oferta de un comprador
- 7. Encuentra un abogado o un asesor legal confiable
- 8. ¿Qué otros costos vas a tener que pagar al vender vivienda?
- 9. Los errores más comunes cuando intentas vender vivienda
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1. ¿Vendes tu vivienda para comprar otra? Ten en cuenta estas recomendaciones.
Si estás vendiendo tu propiedad para irte al extranjero o porque quieres, por ejemplo, cambiar de ciudad y decidiste alquilar una vivienda en otro lugar, ya estás listo y no hay mucho que pensar.
Pero, si estás pensando en vender vivienda para comprar otra propiedad, las cosas son un poco más complicadas.
Por lo general, para vender una vivienda y comprar otra, tendrías que seguir el siguiente proceso:
- Miras las áreas / propiedades que te gustan
- Vas a visitar algunos
- Encuentras uno que te gusta
- Pones tu casa a la venta
- Simultáneamente miras más propiedades mientras los demás mira la tuya
- Esperas que acepten una oferta para comprar tu inmueble
- Haces una oferta por la propiedad que más te guste
En nuestra guía sobre cómo comprar vivienda en Colombia, verás que comprar una propiedad nueva puede llevarte bastante tiempo, así que asegúrate de tenerlo en cuenta.
Además del tiempo, considera que comprar una propiedad tiene sus costos más allá del valor de la vivienda, así que no olvides incluirlos en tu presupuesto.
2. Arreglos que aumentarán el valor de tu inmueble
A la hora de vender vivienda, uno de los principales objetivos es venderla a muy buen precio y, aunque también hay otros detalles importantes como la ubicación, las vías de acceso a la vivienda y el precio del metro cuadrado en tu ciudad, hay maneras sencillas de hacer más atractiva tu propiedad y aumentar su valor comercial.
¿Has visitado alguna vez un apartamento modelo? Pues vamos a lograr que tu vivienda robe suspiros a los posibles compradores que la visiten en cuanto entren. Queremos que se imaginen viviendo allí y que la vean perfecta.
Si eres de los que duda a la hora de hacer mejoras, como cambiar el color de las paredes o comprar nuevas, porque crees que el comprador querrá elegir su propia decoración, ten en cuenta que con frecuencia los compradores quieren mudarse a casas ya listas para vivir.
La mayoría quieren preferiría solo tener que hacer mínimos cambios o mejoras.
Si buscas en internet, encontrarás muchos consejos sobre cómo preparar tu casa para mostrarla, pero el tip más sencillo e importante: ordena y prepara todo como si tuvieras una reunión con el mismísimo presidente.
Si las visitas son presenciales, ordena teniendo en cuenta que los compradores van a examinar hasta el ultimo rincón. No querrás que abran algún cajón y justo el jarrón de la abuela caiga al piso.
A continuación te damos más recomendaciones que podrían funcionarte de maravilla.
Paredes
Las paredes son la primera gran impresión. Si estás pensando en vender vivienda, considera darle una manito de pintura a las paredes. Esto también incluye reparar las grietas o imperfecciones que puedan tener.
Un buen consejo es elegir un color claro y neutro, pues este tipo de tonalidades hacen ver más grande el lugar y dan una sensación de mayor iluminación y tranquilidad.
Colores como el blanco, el piedra, los grises o los ocres, aumentarán la sensación de amplitud del espacio.
Si en un espacio pequeño quieres inclinarte por tonos oscuros, puedes optar por pintar únicamente una pared o un detalle como una columna, y pintar el resto de paredes en tonos claros.
Vidrios y alfombras
Si tienes algún vidrio quebrado, no dudes en cambiarlo. También es importante que limpies muy bien las ventanas.
Además, fíjate en las alfombras y el piso. De ser necesario, límpialas y quítales las manchas. En el caso de los pisos, si es posible encéralos. Recuerda que es una de las ´primeras cosas en las que se fijarán tus posibles compradores.
La cocina y el baño
Los compradores se fijan mucho en el estado de estos dos espacios. ¿Qué puedes hacer para que queden 1A sin que te cueste un ojo de la cara?
Hay pequeñas modificaciones que marcarán la diferencia. Por ejemplo:
- Reparar fugas de agua.
- Remover las manchas de grasa y otras suciedades.
- Cambiar boquillas de la ducha, lavamanos o del lavaplatos si estás deterioradas.
- Realizar una limpieza profunda.
- Si hay alguna baldosa o azulejo que esté quebrado, piensa en la posibilidad de cambiarlo.
Presta atención a las puertas
¿Tienes mascotas y han rasguñado las puertas? ¿Parecen rayadas, desgastadas o están? Lo mejor es que las mandes a reparar y pintar.
Si no es algo muy grave, podrías incluso tú mismo pintarlas. No solo serán visualmente más atractivas, sino que también darán una buena impresión respecto al cuidado del inmueble.
Hay productos especiales para madera con los que puedes limpiarlas y que les dará el toque brillante que necesitan para que parezcan como nuevas.
Aprovecha los espacios exteriores
Si tu vivienda tiene un jardín o un balcón, aprovecha al máximo estos espacios e invierte en ellos. Harán lucir tu casa como de ensueño.
Decora con plantas o flores. Si tienes a la mano extensiones de luces especiales para estos espacios, ilumínalos, o incluye algún mobiliario que destaque.
El objetivo es que el comprador se imagine pasando allí hermosas tardes viendo el atardecer o teniendo un bonito picnic, o por qué no una cena increíble.
¿Cuánto debo gastar en mejoras?
Te recomendamos hacer tus propias cuentas para calcular en qué vale realmente la pena gastar para aumentar el valor de tu vivienda. Hay cosas qué podrían ser simplemente como tirar el dinero a la basura.
Por ejemplo, sabemos que las renovaciones complejas en la cocina y el baño suelen ser caras, pero una mano de pintura, una buena limpieza o reemplazar las manijas de los gabinetes por otras nuevas y brillantes es fácil y barato.
Sin embargo, si hay problemas estructurales graves, dales prioridad sobre cualquier cambio estético, ya que serán un gran impedimento para los compradores.
No querrás que al mes de haber vendido tu casa, te llame el comprador a decirte que tiene problemas con un tubo del lavamanos y necesita que tú vayas a arreglarlo o que pagues por el plomero, los implementos, etc.
También habría que considerar utilizar un fotógrafo profesional para sus imágenes.
3. ¿Cómo darle el precio correcto a tu vivienda?
Una vez que tu propiedad se vea lo mejor posible, ahora sí, ¡Vendámosla! Pero para venderla, claro, hay que darle un precio
Es indispensable investigar a fondo en esta etapa, ya que hacerlo mal podría significarte mucho tiempo tratando de encontrar un comprador, o terminar vendiéndola muy por debajo del precio de mercado.
Pero no te preocupes, que para eso te traemos las siguientes recomendaciones:
Investiga los precios de viviendas similares a la tuya
- Verifica los precios de las casas similares a la tuya en páginas o inmobiliarias en línea para hacerte una idea aproximada. Sitios como Metrocuadrado.com o Fincaraíz.com.co pueden serte de gran ayuda.
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Compara el precio de tu propiedad con las de un tamaño y especificaciones similares.
Debes ser realista y no permitir que el amor que tienes por tu casa empañe tu juicio y te lleve a poner un precio demasiado alto.
Sabemos que tu vivienda tiene un valor incalculable para ti, pero es momento de ser imparciales. - Mira las que están actualmente a la venta, eso también te ayudará a valorar tu casa de manera competitiva. Tal vez en el mismo sector que tú estás, también hay una propiedad en venta. Pregunta y compara.
- Tener una idea clara de los precios a los que se están vendiendo o se han vendido propiedades similares a la tuya últimamente, te ayuda a valorar con precisión.
Considera como una opción consultar las Unidades Administrativas del Catastro, que se encargan de realizar, mantener y actualizar el censo de los inmuebles. Sin embargo, ten en cuenta que el valor que se suministra allí no contempla las remodelaciones que se hayan realizado y tampoco considera los nuevos o futuros desarrollos urbanísticos aledaños que pueden llegar a valorizar la propiedad.
Ten siempre algo presente: muy pocas propiedades se venden por el precio de venta o por el que realmente quisieras. Podrías tener suerte y obtener lo esperado o incluso más, pero no te decepciones si la vendes por menos.
Bueno, eso tampoco significa que tienes que aceptar una cantidad muy inferior, a menos de que necesites el dinero de manera urgente. De lo contrario, podrías tomarte el tiempo para encontrar la oferta que más se acerque a lo que buscas.
Considera contactar avaluadores profesionales
Una vez que hayas hecho tu investigación, haz que al menos tres especialistas valoren tu casa (claro, nunca reveles los precios que los otros te han dado). No te preocupes que no es necesario quedarse con alguno de ellos para hacer la venta real, solo queremos una opinión por ahora.
Para obtener una visión más equilibrada, vale la pena pedir valoraciones a diferentes tipos de asesores. Pídeles que traigan documentación sobre los precios de venta en el área cerca a tu propiedad.
Es perfectamente normal que las valoraciones sean diversas. Si el avaluador 1 valora tu propiedad en 200 millones, el avaluador 2 en 230 millones y el avaluador 3 en 300 millones, el valor más realista sería 250 millones. En casos como este, optar por algo intermedio es la mejor idea.
Asegúrate de ponerle un precio realista
Recuerda: esta es una estimación de lo que tu casa debería valer en el mercado y depende de ti decidir el precio. Algunos agentes inmobiliarios aumentarán los precios reales para convencerte de vender con ellos y con la esperanza de una gran comisión, pero es posible que no estén realmente a tu favor.
Además, si pides demasiado no habrá muchos compradores interesados. Pero, si pides muy poco, puede que no obtengas el valor real. Si todo va bien, tendrás varios compradores interesados, lo que permitirá que haya suficiente competencia para hacer subir el precio.
- Si necesitas vender tu propiedad rápidamente, reduce el precio de venta aproximadamente al 90% del valor de mercado. Es una forma mucho más rentable que simplemente esperar para vender al precio de venta original o utilizar un intermediario que al final va a querer una comisión mayor.
Considera los factores que afectan el precio de venta
El valor de una propiedad no solo dependerá de las mejoras o arreglos que le hayas hecho. Por ejemplo, la cantidad de dormitorios, el tamaño y la ubicación afectan el valor, pero otros elementos (como la época del año en que vende), también pueden afectar el precio.
Las mejores épocas del año para vender vivienda son: a principios de año, o entre septiembre y octubre. Ten en cuenta que los sucesos nacionales e internacionales, como los resultados de unas elecciones o el coronavirus, afectan enormemente a la economía y, por lo tanto, pueden afectar los precios de las propiedades.
Habi, una empresa colombiana que busca facilitar y agilizar procesos inmobiliarios de vivienda, menciona otros de los factores más importantes para tener en cuenta al momento de determinar el valor de alquiler o venta de una vivienda:
- Ubicación: Debes tener en cuenta la posición de la vivienda en la cuadra o el piso en el que se encuentre el apartamento en el edificio. Los terrenos que quedan en las esquinas suelen estar mejor valorados porque pueden tener más facilidad de acceso, tienen dos frentes y facilita la entrada de luz y aire.
- Desarrollo: Toda la urbanización alrededor del inmueble incide en el precio; vías de acceso, centros comerciales, supermercados, bancos y transporte público. Tenerlo todo cerca y vivir en un punto de referencia es un valor agregado que vale mucho más de lo que imaginas.
- Antigüedad: Debes tener claro hace cuanto se construyó la vivienda, para saber sobre su trayectoria, los materiales que se utilizaron en el proceso y su durabilidad. Si es una vivienda antigua, probablemente también se contemple si cuenta o no con remodelaciones para valorarla.
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Estado del mercado: la oferta y demanda que exista en el mercado también afecta el precio. Si hay una gran oferta de propiedades similares, los precios tienden a bajar, pero si por el contrario hay muchos compradores y pocas viviendas, los precios aumentarán.
Por ejemplo, si hay un nuevo proyecto urbanístico en desarrollo y muchas casas serán demolidas en el proceso, posiblemente serán bastantes personas buscando un nuevo lugar donde vivir. Eso podría incrementar los precios de las propiedades en la zona de influencia.
Habimetro: una herramienta recomendada e ideal para ti.
Habimetro es una herramienta gratuita que utiliza un método de comparación de características para determinar el precio de cualquier vivienda.
“La empresa ha desarrollado un algoritmo con base en datos recolectados de fuentes públicas como el Catastro de las ciudades y Titularizadora Colombiana, fuentes de aliados y fuentes propias de Habi, para poder determinar el valor de cualquier vivienda en tiempo real”, asegura Juan Sokoloff, Director de Analítica en Habi.
Además, Habimetro te presenta información sobre el valor comercial, gracias a la inteligencia artificial y a un equipo de expertos que analiza la data del mercado inmobiliario. También arroja información sobre la zona, el metro cuadrado, valor de arriendo, entre otros factores.
Al registrar las características de cualquier vivienda en la herramienta Habimetro, podrás conocer el valor más adecuado para ofertar tu inmueble. Además, funciona como respaldo para las transacciones.
Otro tip: conoce la situación del comprador
Si bien aceptar la oferta más alta puede parecer la opción más obvia, considera quién está libre de deudas, quién puede moverse más rápido y quién es menos probable que se retire.
- Los compradores que ya han vendido sus propiedades y los que compran por primera vez son las opciones más seguras.
- Los compradores que aún no han vendido las suyas o no tienen el dinero 100% seguro, podrían ser fácilmente la opción Z.
Trata también de identificar con quién tendrás una comunicación más fácil. Comprar y vender vivienda es lo suficientemente estresante como para, además de todo, no estar de acuerdo con tus compradores y tener que estar sufriendo porque no te contentan el teléfono, no contestan tus correos o simplemente parecieran haber desaparecido del mapa.
Piensa también que estar en contacto directamente en lugar de a través de intermediarios es una gran ventaja.
También trata de medir qué tan buenas son las finanzas de tu comprador. No quieres venderle a alguien que no tiene el dinero para respaldar la venta. Puedes pedirles comprobantes de que tienen el dinero, un crédito, o algún otro documentos que creas necesario para estar seguro.
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4. Claves para hacer anuncios efectivos
Si estás pensando en publicar tu inmueble por medio de un aviso clasificado en internet, ¡bien hecho! Es una excelente idea para promocionarlo. Así lo podrás vender o arrendar mucho más fácil y rápido.
Páginas web como Habi.co o Ciencuadras.com son buenas opciones para publicar tu anuncio.
Los avisos clasificados en internet pueden ser una herramienta muy útil para vender o arrendar alguna propiedad, pero debes tener en cuenta ciertos aspectos a la hora de crearlos.
Describe el inmueble
Cuando se trata de promocionar un inmueble, los detalles son de suma importancia para la persona que está interesada en él y que entra a tu anuncio.
Por eso, trata que las palabras que elijas para describirlo se entiendan perfectamente y describan lo que realmente es.
De hecho eso es lo que sucede cuando compras por internet: entre más información tengas, más seguro te sientes de si lo que vas a adquirir es realmente lo que quieres.
- Te recomendamos incluir en el aviso clasificado, el número de habitaciones, baños y parqueaderos, el tamaño, la antigüedad, ubicación, puntos de referencia y localidad. Todos los detalles buenos son bienvenidos.
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Utiliza palabras claves
Para llamar la atención de tus posibles compradores o arrendatarios debes utilizar palabras llamativas, alusivas a tu inmueble.
Para resaltarlas puedes ponerlas en negritas y así captar mayor atención de los lectores. Por ejemplo, Apartamentos en venta en Cali o Casas en venta en Bogotá.
Emplea un lenguaje sencillo
Trata de ser cercano y de utilizar palabras cortas y sencillas de leer. Es muy importante que a los interesados les quede claro todo sobre tu inmueble y su ubicación.
Deja tus datos de contacto
Si no dejas tus datos de contacto, el posible interesado o comprador no podrá comunicarse contigo. Asegúrate de incluir el aviso clasificado tus números de teléfono o un correo electrónico que uses con frecuencia.
Encuentra el lugar perfecto para publicar
El anuncio puede estar muy bien escrito, pero si no se encuentra en el lugar indicado, poca gente lo verá y no llegarán los compradores que esperas.
Por eso, te recomendamos que cuando vayas a publicar tu inmueble lo hagas en la sección adecuada.
Por ejemplo, si vas a anunciar una casa en Bogotá, hay grupos y páginas en Facebook dedicados exclusivamente a ofertar casa en venta en Bogotá. Te dejamos varios ejemplos:
Incluye siempre fotos
Las fotos juegan un papel fundamental cuando se trata de crear anuncios. Procura tomar fotos con buena luz para que el posible comprador pueda apreciar bien tu vivienda.
5. ¿Crees que necesitas la ayuda de un agente inmobiliario para vender vivienda?
Si llegas a este punto y sientes que no estás avanzando, no ves ofertas de compradores y sientes que estás estancado, averigua sobre la posibilidad de contratar una inmobiliaria para que se haga cargo de esta tarea.
Si elijes esta opción, te dejamos algunos puntos que debes tener en cuenta:
Comisión por venta de inmuebles
Por lo general, en el caso de la venta de inmuebles urbanos, los agentes acostumbran a cobrar por comisión el 3 % del valor final de venta del inmueble y del 4 % si es rural.
El valor que se pacte entre las dos partes debe quedar por escrito en el contrato.
¿Cuándo debes pagarle la comisión por venta a una inmobiliaria?
Habitualmente se acuerda que el valor negociado debe pagarse una vez se firme la promesa de compraventa.
Pero existen otros casos donde se establece que al firmarse la promesa de compraventa se paga el 50% de la comisión y el otro 50 cuando las escrituras se encuentren legalizadas en la notaria.
6. La hora de la verdad: Aceptar la oferta de un comprador
¿Recibiste una oferta en tus anuncios o mediante tu agente inmobiliario? ¡Fantástico!
Si no estás satisfecho con la oferta, puedes rechazarla directamente y esperar una mejor o decirle al agente que intente negociarla a un precio más alto.
Una vez que estés satisfecho con una oferta, es necesario que la aceptes formalmente. Sin embargo, recuerda que aceptar una oferta no te vincula legalmente y puedes cambiar de opinión o aceptar una oferta más alta más adelante. Sin embargo, ponte en los zapatos del comprador y piensa en los inconvenientes que esto podría generarle.
¿Podría algo salir mal después de aceptar la oferta de un comprador?
Puede suceder que el comprador, al inspeccionar a fondo la propiedad, encuentre defectos importantes que no puedan solucionarse o que superen el valor ofrecido por la vivienda y decida retirar su ofrecimiento.
Por eso es importante realizar las mejoras estructurales pertinentes antes de iniciar el proceso.
También podría pasar que la forma de financiación con la que el comprador contaba, finalmente no suceda y no pueda cumplir con los términos de pago que hayas decidido pactar.
Es mejor seguir buscando ofertas y esperar un poco más, que aceptar una que posiblemente termine por no cumplirse y no obtengas la totalidad de tu dinero. De nada serviría que fuera una muy buena oferta si no la pueden pagar.
7. Encuentra un abogado o un asesor legal confiable
Hay trámites legales en los que debes ser acompañado por un asesor que conozca del tema y tenga la facultad para realizarlos. Estas personas realizan el registro de la propiedad, los traspasos y redactan los contratos que sean necesarios.
No tienes que ir con el abogado que te sugiera tu inmobiliaria (si decidiste contratar una), pues lo más probable es que tengan algún tipo de acuerdo comercial que podría terminar costándote más.
Cuando quieras elegir alguno, pide un desglose completo de los costos para verificar lo que se incluye en la cotización y comparar los precios de varios abogados.
8. ¿Qué otros costos vas a tener que pagar al vender vivienda?
Una vez tengas los avalúos de tu propiedad, hayas encontrado al posible comprador y estés listo para realizar el negocio, es necesario que te asegures de que todos los trámites y pagos que debes realizar por la venta cumplan con todos los requisitos.
¿Impuesto de renta o impuesto por ganancias ocasionales?
Existen diferentes impuestos que se deben pagar por el proceso de venta. Algunos deben ser cancelados de inmediato y otros cuando se declara la renta. Además, dependiendo del inmueble y el tiempo que fuiste dueño, los impuestos pueden variar.
Por ejemplo, si la propiedad fue tuya por menos de dos años, se trata como una renta ordinaria, de lo contrario sería una ganancia ocasional, por lo que la diferencia del impuesto puede ser alta.
Cuando se requiera pagar por ganancias ocasionales, se realiza sobre el valor de la utilidad generada por la venta. Según los avaluadores, la ganancia se determina restando el costo fiscal del inmueble al valor de la venta y, de ese valor, el 10% es el monto del impuesto.
Este pago de impuestos es para las personas que están obligadas a declarar renta, que en Colombia es para quienes reciban ingresos mensuales iguales o superiores a $3,868,166.
Si no estás obligado a declarar renta, no significa que no tengas que pagar nada por la venta de tu inmueble. Al hacer los trámites ante el notario, debes cancelar la retención en la fuente, que es el 1% del valor de venta.
Derechos notariales
Los gastos de escrituración, son un pago que se debe realizar por el negocio de compraventa, por lo que se distribuye en partes iguales entre el vendedor y el comprador. Equivalen al 0,54% del valor que quede registrado en la escritura pública.
Impuesto de registro y beneficencia
Por el registro de la escritura ante la oficina de instrumentos públicos, debes cancelar un impuesto que equivale al 1.67% del valor de la venta.
Si en la venta de tu inmueble, está incluido el otorgamiento o levantamiento de una hipoteca, debes pagar el registro. Además, dependiendo de la ubicación del inmueble y la región, puedes llegar a pagar tarifas de beneficencia.
Ten en cuenta que la escritura pública de la compraventa siempre debe registrarse durante los dos meses después de la firma, si no lo haces, se generarán intereses moratorios en el impuesto de registro y beneficencia.
9. Los errores más comunes cuando intentas vender vivienda
Atender solo cuando no estás en el trabajo
¿Mucho trabajo y ocupaciones? Es muy probable que no puedas atender y que solo puedas responder a las 11 de la noche cuando por fin estás libre. No va a ser nada fácil vender vivienda si no tienes tiempo de mostrarla o de atender a los posibles compradores.
Podrías ponerte de acuerdo con alguien que te ayude en los momentos que estás más ocupado respondiendo los mensajes, o publicando los anuncios que ya has elaborado previamente.
Las fotos y videos sin planear
Tienes 5 minutos libres y se te ocurre la gran idea de hacer un video o tomar las fotos para poner en tus anuncios. El resultado: Fotos a contraluz, videos poco iluminados y detallitos poco cautivadores como la aparición de la ropa sucia, las bolsas de basura acumuladas y hasta los imperfectos que ahí sí se ven en high definition.
De nada te servirá invertir gran cantidad de dinero en las mejoras y remodelaciones de tu casa para venderla, si no tomas fotos o vídeos favorecedores. Será como haber hecho nada.
Pedir mucho o muy poco por tu propiedad.
Como lo vimos anteriormente, definitivamente este error tan común es uno de los que más puede perjudicarte. Vender ropa es fácil si comparas tus precios con otras tiendas o si tienes claro la ganancia que quieres obtener, pero vender vivienda no es tan ‘pan comido’. Indaga y asegúrate de establecer el precio correcto.
Para finalizar
Después de leer esta guía y conocer a detalle este arduo proceso, puedes estar seguro de que tomarás la mejor decisión y estarás feliz con la venta de tu vivienda. ¡Bien hecho! Recuerda que puedes escribirnos si tienes alguna duda a info@expertosdelahorro.com.co.
Juliana Jiménez
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