- Crédito Hipotecario, Vivienda
- Juliana Jiménez
Comprar vivienda es una de las decisiones más importantes en nuestras vidas y, por lo mismo, de las más complejas. Para elegir la opción más adecuada, tienes que ser cuidadoso y prestar atención a todos los detalles.
En Expertos del Ahorro hemos creado una guía para que conozcas cada parte del proceso de comprar vivienda en Colombia y tomes la mejor decisión para ti.
En esta guía para comprar vivienda en Colombia encontrarás:
Sección 1: Determinar el presupuesto
Te explicamos qué deberías analizar para que estés seguro de cuánto dinero tienes disponible para esta compra >>
Sección 2: Seleccionar el tipo de vivienda
Te orientamos para que evalúes todas las opciones >>
Sección 3: Solicitar el crédito hipotecario
¿Qué tipo de crédito hipotecario es el adecuado para ti? >>
Sección 4: Realizar el contrato y el registro de vivienda como nuevo propietario
Este será el último paso para formalizar tu compra. Te explicamos todos los detalles de ese proceso aquí >>
Sección extra: Comprar vivienda mediante remate judicial. ¿Cómo funciona?
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Sección 1: Determinar el presupuesto para comprar tu vivienda
1. ¿Cómo están mis finanzas si quiero comprar vivienda?
Es quizás la pregunta más importante al momento de tomar esta decisión y antes de acercarte a las entidades bancarias.
¿Cómo evaluar mis finanzas?
A final de mes, o antes de que recibas tu sueldo, ¿cuánto dinero te queda?
Haz las cuentas a conciencia y no dejes por fuera ninguno de tus gastos fijos, esos que son indispensables. También incluye los gastos que se van esporádicamente, esos gusticos que te das de vez en cuando. Revisa si puedes prescindir de ellos.
Luego, calcula la cuota que estarías dispuesto a pagar mensualmente.
No te exijas demasiado. No estires al máximo tu dinero o podrías estar caminando sobre la cuerda floja.
Ten en cuenta que hoy el sueño de "casa, carro y beca" no necesariamente tiene que incluir una casa de tu propiedad.
Si estás al límite, es mejor no adquirir esa vivienda ahora. Evita responsabilidades innecesarias y peligrosas.
2. ¿Tienes ahorrado al menos el 30% del valor del inmueble?
La premisa es bastante simple: cuanto mayor sea el capital inicial que tienes disponible para comprar una casa, menor cantidad de dinero tendrás que pedir prestado.
Un buen ahorro, de al menos el 30% del valor del inmueble, demuestra tu solvencia y disciplina financiera. Una estupenda señal para los bancos, porque es dinero contante y sonante.
Sabemos que tener ese ahorro no es fácil, pero hay varias opciones a las que puedes recurrir: abrir un CDT, hacer parte de un fondo de inversión o recibir aportes de familiares.
Si tienes la posibilidad de aumentar tu ahorro antes de obtener la hipoteca, hazlo.
3. ¿Cuánto dinero debo tener para acceder a un crédito hipotecario?
Suele haber una financiación máxima del 70% del precio de la vivienda, aunque ya está permitido hasta el 90%. Eso significa que necesitas aportar, como mínimo, el 10 % del valor total como cuota inicial.
Por ejemplo, si quisieras adquirir un apartamento que cuesta 200 millones de pesos, tendrías que tener como cuota inicial 60 millones. El restante, que serían 140 millones, podría ser financiado por una entidad bancaria. 
Para entender mejor porqué un mayor ahorro es lo ideal para comprar vivienda, veamos el siguiente comparativo con el mismo inmueble de 200 millones.
Lo haremos a un plazo de 15 años y con una tasa de interés de 10,15%
| Valor de la cuota inicial | Monto del crédito hipotecario | Valor de la cuota mensual |
|---|---|---|
| $20.000.000 | $180.000.000 | $1.902.080 |
| $50.000.000 | $150.000.000 | $1.585.067 |
| $70.000.000 | $130.000.000 | $1.373.724 |
| $100.000.000 | $100.000.000 | $808.861 |
Como puedes ver, entre mayor sea tu cuota inicial, más bajas van a ser tus cuotas mensuales, porque vas a tener que pedir prestado menos dinero.
4. Revisa si hay posibilidad de acceder a subsidios o apoyos para la financiación de tu vivienda.
Existe la posibilidad de que un subsidio cubra un porcentaje de la financiación para que puedas comprar vivienda.
Mi Casa Ya es un programa dirigido a quienes quieran adquirir una vivienda urbana nueva en Colombia y que tengan ingresos mensuales menores a 8 salarios mínimos legales vigentes (menos de $ 7.268.208 pesos en 2021).
- Los ingresos mensuales de tu hogar (es decir, la suma de los ingresos de todos los miembros de tu familia que viven contigo), no deben ser superiores a $ 7.268.208 pesos por mes.
- No debes haber sido beneficiario antes de otros subsidios familiares de vivienda.
- Ninguno de los miembros del hogar debe ser propietario o poseedor de una vivienda para ese momento.
- Debes contar con un crédito de vivienda aprobado por alguna entidad financiera, o con una carta para la aprobación de un leasing habitacional.
Si tu hogar tiene ingresos menores a dos salarios mínimos:
Desde agosto de 2019, empezó a regir un nuevo decreto según el cual las familias pueden acceder no solo al subsidio del gobierno, sino también a otro que otorgan las cajas de compensación.
Antes de ese decreto, quienes eran beneficiados debían elegir entre el subsidio del gobierno o el de su caja de compensación familiar, por lo que muchas veces el dinero recibido no era suficiente para comprar vivienda.
El subsidio que otorgan las cajas de compensación depende del rango de ingresos del hogar en salarios mínimos.
Se calcula de la siguiente manera:
- Ingresos de 0 a 2 salarios: se otorgan hasta 30 salarios mínimos ($ 27.255.780 pesos en 2021).
- Ingresos de 2 a 4 salarios: se otorgan hasta 20 salarios mínimos ($ 18.170.520 pesos en 2021).
-
Uno contemplando la opción de que te otorguen el subsidio:
Haz cuentas y determina cuánto podría disminuir tu deuda con la ayuda que te puedan brindar. -
Otro que contemple el escenario en el que no te asignen la ayuda para financiar la compra de tu vivienda:
Tienes que pensar en el plan B, así que calcula tu presupuesto en el caso de que tengas que asumir la totalidad del costo por tu cuenta.
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5. Además de la compra de vivienda nueva, ¿puedo acceder a un subsidio para otras modalidades?
Además de la adquisición de vivienda nueva, existe la opción de acceder a un subsidio para la construcción en sitio propio o para el mejoramiento de vivienda de interés social.
De manera excepcional, y para familias en situaciones de vulnerabilidad (como desplazados, víctimas de actos terroristas o afectados por situaciones de desastre o calamidad pública), se permite un subsidio para la compra de vivienda usada.
Los encargados de otorgar estos subsidios son:
- Las Cajas de Compensación Familiar a sus afiliados.
- El Fondo Nacional de Vivienda, para quienes no tienen afiliación a una Caja de Compensación Familiar.
- Para viviendas ubicadas en zona rural, los subsidios son asignados por el Banco Agrario de Colombia.
¿De qué se trata cada modalidad?
Con esta opción podrás construir tu vivienda en un lote propio, que esté a tu nombre o a nombre de algún integrante de tu familia. El valor del subsidio dependerá si el lote se encuentra ubicado en zona urbana o rural:
- En sector rural: Hasta 55 salarios mínimos– $ 49.968.930
- En sector urbano: Hasta 18 salarios mínimos– $ 16.353.468
Subsidio con el que podrás realizar la habilitación o instalación de baños, lavaderos, cocinas, cubiertas, pisos, reforzamiento estructural, redes hidráulicas, sanitarias y eléctricas, y otras condiciones relacionadas con el saneamiento y mejoramiento de la vivienda.
Dependiendo de la ubicación de tu vivienda, asimismo será el valor del subsidio:
- En sector rural: Hasta 16 salarios mínimos– $ 14.536.416
- En sector urbano: Hasta 18 salarios mínimos– $ 16.353.468
¿Hay algún plan especial de vivienda actualmente?
Sí. Los colombianos que trabajan en el sector defensa cuentan con la Caja de Vivienda Militar, también llamada Caja Honor.
Esta entidad se encarga de administrar las cesantías de sus afiliados y les brinda un crédito para comprar vivienda. También les ofrece un subsidio para que les sea más fácil acceder al préstamo.
Los empleados de las fuerzas militares y policiales pueden recibir hasta 33 millones de pesos si son soldados profesionales, 44 millones de pesos si son suboficiales y 100 millones de pesos si son oficiales.
Estas ventajas forman parte del régimen especial que cubre a estos empleados públicos por la labor que realizan.
Los afiliados a la Caja Honor deben ahorrar mensualmente entre 8% y 10% de su salario para poder acceder a estos beneficios.
Una de las condiciones para recibir el subsidio, es que antes tendrán que haber aportado 14 años, es decir, 168 cuotas.
Si quieres conocer más información haz clic aquí.
Sección 2: Seleccionar el tipo de vivienda que quieres comprar
1. Busca opciones para comprar vivienda según tu presupuesto.
Su valor no supera los 90 salarios mínimos ($ 81.767.340 pesos en 2021).
Su costo máximo es de 135 salarios mínimos ($ 122.651.010 pesos en 2021).
2. ¿En qué sector debería estar ubicada tu vivienda?
Ten en cuenta la cercanía con respecto a tu trabajo o a donde tus hijos estudian. Consulta sobre las rutas de transporte y considera qué tan accesible es. Evalúa la cercanía a ciclorrutas, supermercados y droguerías, entre otros.
También considera factores como la seguridad de la zona en la que estará ubicada tu casa.
Recuerda además que del estrato de la vivienda depende el costo de los servicios públicos.
3. ¿Estás buscando casa o apartamento?
Además de qué pueda gustarte más, tienes que tener en cuenta la seguridad, las comodidades y los valores agregados. Comprar en un edificio o conjunto cerrado, por ejemplo, implica asumir el costo de administración. También piensa en que tu familia puede aumentar, por lo que conviene evaluar muy bien el espacio que vas a querer tener en casa.
4. ¿Quieres una vivienda nueva o usada?
Por ejemplo, aunque pueden tardar meses o años en estar listos, puedes conseguir proyectos en el mercado a precios más bajos, pues el precio que se paga antes de que se construya un proyecto de vivienda, es más bajo que el que tienen una vez se finaliza la obra.
5. Verifica las condiciones en que se encuentra la casa o apartamento.
Si escoges una vivienda usada, antes de decidirte es clave que visites el inmueble. Podría salirte mucho más costoso si terminas comprando una vivienda que necesita toda clase de reparaciones. También verifica las escrituras y los certificados de libertad y tradición. 
Si te inclinas por la opción de comprar sobre planos, es vital investigar acerca de la constructora, pues lo ideal es que se trate de una empresa reconocida. También es importante estar enterado sobre la entidad en la que se depositará el dinero, para que sepas si se trata de un proyecto seguro o no.
No olvides preguntar sobre las condiciones del negocio: pago de trámites, impuestos y fecha de entrega. Asegúrate de que el proyecto sea legal y de que la constructora cuente con los permisos necesarios. 
6. Ten en mente múltiples opciones
Compara el precio con otros inmuebles de la zona. Busca las casas que estén en venta y comunícate con el vendedor para ver si los precios están en el mismo rango.
También conviene tener en la lista varias zonas. Entre más opciones puedas analizar, mejores oportunidades de elegir la vivienda adecuada y la más económica
Luego de ordenar tus prioridades y evalúa las opciones que consideraste. Asegúrate de elegir la que mejor se acomode a tus necesidades y a las de tu familia.
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Sección 3: Solicitar el crédito hipotecario
1. ¿Qué buscan los bancos para otorgar un crédito?
Además de una buena cuota inicial para comprar vivienda, también debes asegurarte de tener una buena calificación crediticia. Esto quiere decir que si antes has tenido créditos, préstamos o deudas con entidades bancarias, ya hay un perfil con tu comportamiento crediticio.
Si has sido cumplido en los pagos, tienes buenas calificaciones. Si por el contrario has tenido problemas o retrasos, difícilmente te darán la financiación.
¿Y si nunca he tenido un crédito?
Si no has empezado una vida crediticia, no hay problema. Lo que hará la entidad será tener en cuenta otras variables como:
Estabilidad y continuidad laboral: ¿Cuántos meses o años llevas trabajando en el mismo lugar?
Formalidad: ¿Trabajas en una empresa o eres independiente? ¿Cotizas a seguridad social? ¿Lo haces de manera cumplida?
Nivel educativo: Seguramente si es más alto tu nivel educativo, te será más fácil conseguir un empleo y obtener buena remuneración
Estructura familiar: ¿Dependen económicamente de ti muchas personas? ¿Alguien te ayuda con el pago de tus obligaciones?
2. ¿Qué tipo de crédito hipotecario debo elegir si quiero comprar vivienda?
Un crédito hipotecario tiene 4 características especiales:
Está diseñado para pagarse con intereses durante un largo período, entre 5 y 30 años. Eso significa que, aunque la tasa de interés puede ser baja, sigue siendo mucho dinero que pagar.
En Colombia, los créditos de vivienda tienen una tasa de interés fija, eso quiere decir que siempre será la misma durante todo el plazo estipulado. Desde el principio sabrás cuánto pagarás por intereses mes a mes.
A diferencia de un préstamo bancario o una deuda de tarjeta de crédito, un crédito hipotecario está ‘garantizado’ pues cambio de prestarte dinero, el banco utiliza la propiedad como garantía de la hipoteca.
Por ello, si tienes problemas y no puedes pagar, el banco tiene derecho a tomar tu casa y venderla para reponer el dinero que tú pediste prestado. Esa es la razón por la que es crucial que te asegures de solo pedir prestado lo que puedes pagar y que revises tus finanzas antes de tomar la decisión.
¿Quieres tener la posibilidad de aumentar en el tiempo tu cuota mensual? ¿Quieres poder aportar ingresos extra a tu deuda? Estas preguntas hablan de la flexibilidad de tu hipoteca y es importante que las aclares desde el principio con la entidad que elijas para financiar tu casa.
Esto te da la opción, a lo largo del préstamo, de aumentar la cantidad de dinero que va a la deuda, lo que ayudaría a reducir el tiempo de la financiación. Si un mes obtuviste tu prima o algún ingreso extra y quisieras que fuera directamente a lo que debes, sería una buena oportunidad de modificar el valor de las cuotas o el plazo del crédito, dependiendo del acuerdo al que llegues con la entidad.
3. ¿Cuáles son los tipos de crédito a los que puedo acceder para comprar vivienda?
1. Pesos o UVR
Los créditos de vivienda pueden ser pactados en pesos o en UVR (Unidad de Valor Real). La UVR es una unidad de cuenta que se ajusta diariamente de acuerdo con la inflación (recordemos que la inflación refleja el aumento de los precios en la economía).
Los créditos en pesos implican una tasa fija todos los meses, sin importar la inflación. En el caso de los créditos en UVR, cuando la inflación sube demasiado, la deuda y la cuota mensual también crecen.
Sin embargo, y debido a que en este momento la inflación en el país es estable, las cuotas en UVR son más bajas comparadas con los créditos en pesos. Muchas personas prefieren los créditos en pesos, pero como esta es una tasa estable, cuestan un poco más.
Para decidir cuál es la mejor opción para ti, hay que tener en cuenta los niveles de inflación en el país, el crecimiento económico, tus ingresos y, sobre todo, tu perfil de riesgo.
Si eres una persona a la que le gusta más la estabilidad, es probable que sea mejor escoger un sistema en pesos.
Aunque en este momento puede resultar más costoso como puedes ver en la gráfica anterior, te da mayor seguridad y una cuota fija cada mes.
Si eres una persona más arriesgada, podrías inclinarte por adquirir un crédito en UVR, apostando a que los niveles de inflación serán estables por los próximos años.
Eso haría que obtengas un crédito más barato que si lo hiciera en pesos. Pero, si la inflación sube, tendrás que pagar un poco más.
2. Modalidades de pago
Cuando pagas la cuota mensual, estás devolviendo a la entidad una parte del dinero que te prestó más los intereses generados, que se calculan según la deuda pendiente.
Hay varias modalidades de pagar tu crédito teniendo en cuenta si elegiste pesos o UVR.
Pesos
La cuota va a ser siempre la misma por los años que decidas pactar tu crédito, pero el abono a la deuda principal será baja el principio y luego irá aumentado.
Si eres una persona que prefiere saber exactamente cuánto va a pagar mensualmente por un crédito y toma pocos riesgos, esta es la mejor opción para ti.
Sin embargo, recuerda que tener mayor seguridad tiene un costo y esta es una opción cara comparada con las demás, pues pagarás más intereses. Esto se debe a que el abono a capital es más bajo, tu deuda no disminuye demasiado y los intereses seguirán siendo altos por un buen tiempo.
En este sistema vas a aportar todos los meses la misma cantidad de dinero a la deuda, pero como al principio es más cantidad de dinero la que debes, lo que pagas por intereses también es más y las primeras cuotas serán entonces más altas.
Para mayor claridad, veamos el siguiente ejemplo:
Hicimos una simulación y, si quisiéramos tomar un crédito de 140 millones para una vivienda que cuesta 200 millones, a un plazo de 15 años y con una tasa de interés de 12,04% (que es la tasa promedio que tienen los bancos en este momento), con esta forma de pago tus cuotas disminuirían $7.404 todos los meses y pagarías $ 32.541.368 menos por intereses que con la alternativa anterior (cuota fija en pesos).
Vamos a adquirir un crédito hipotecario en pesos de 140 millones para una vivienda que cuesta 200 millones, a un plazo de 15 años y con una tasa de interés de 9,47% (que es la tasa promedio que tienen los bancos en este momento). Estas son tus opciones:
Cuota fija
-
Dinero que pediste prestado: $140.000.000
-
Cuota mensual: $ 1.426.829
-
Total a pagar únicamente por intereses: $ 116.829.391
Abono a capital fijo
-
Dinero que pediste prestado: $140.000.000
-
Primera cuota: $ 1.837.372
-
Última cuota: $ 783.664
-
Total a pagar únicamente por intereses: $ 95.893.237
Si decides tomar el crédito en pesos, la segunda opción resulta ser mucho más barata y la más aconsejable.
Sin embargo, debes tener en cuenta que las primeras cuotas serán más altas, por lo que deberás preguntarte si puedes sostener estos primeros pagos.
Si logras hacerlo, definitivamente esta es la mejor opción para ti para comprar vivienda.
UVR
La cuota mensual que pagas en UVR será fija durante toda la vigencia del crédito. Sin embargo, como vimos antes, la UVR se mueve de acuerdo a la inflación, por lo que la cuota en pesos cambia y dependerá de las variaciones de la economía.
Si una de tus expectativas es que tu sueldo aumente en el largo plazo, esta es una buena opción para ti. Con este sistema se comienza con la cuota más baja de todas, debido a que el abono a la deuda es menor.
El riesgo de esta modalidad se vincula a que la inflación aumente por encima de lo esperado, lo que puede llevar a que tu deuda crezca más que tu salario y el crédito puede resultar muy costoso.
Apostando a que la inflación en el largo plazo siga en niveles bajos (por debajo de 5%), es una buena opción pues se hacen mayores abonos directamente a la deuda desde el principio.
En UVR, las cuotas disminuyen mensualmente. Sin embargo, si sucede lo contrario y la inflación aumenta drásticamente, el crédito saldrá más caro.
Si te consideras un inversionista arriesgado y cuentas con el dinero que necesitarán cuotas más altas al principio, esta es tu opción.
En este sistema verás un incremento anual en tus cuotas, no mensual, por lo que los pagos se mantienen relativamente estables.
4. Los gastos invisibles a tener en cuenta cuando vas a comprar vivienda
Además de la cuota inicial que debes tener para tu casa y para que te concedan el crédito hipotecario, en Colombia hay varios documentos necesarios que te costarán un dinero adicional.
Por ejemplo, para una vivienda de 200 millones de pesos, deberás tener:
- Estudio de crédito hipotecario: $100.000 aproximados (algunas entidades como Bancolombia no cobran este estudio)
-
Trámite de escrituración: En la notaría se deben pagar, por partes iguales entre el comprador y el vendedor, los gastos de escrituración correspondiente al 0,54% sobre el valor de la venta.
En este caso, el 0,54% de 200 millones es $1.080.000, por lo que el vendedor pagaría $540.000 y el comprador $540.000. -
Certificado de Tradición y Libertad: Es un documento para conocer el estado jurídico, la posesión actual y la anterior del inmueble que se desea comprar. Tiene un costo de $15.700 pesos, por cada inmueble comprado.
Por ejemplo, si se trata de un apartamento con local y parqueadero, hay que pedir el certificado de propiedad por separado.
Si solicitas este documento a través de internet, tendrás un descuento del 6% y tendrías que pagar únicamente $14.800 pesos. -
Promesa de compraventa en notaría: Este documento le garantiza al comprador la adquisición del inmueble. Además, ninguno de los dos puede cambiar las condiciones de precio, fechas y entrega del inmueble.
Tiene un valor de $1.865 pesos más el IVA (valor por cada firma).
Aquí podrás encontrar los modelos de contratos para que los puedas diligenciar e imprimir:- Contrato de compraventa de vivienda en propiedad horizontal
- Contrato de compraventa de vivienda (fuera de propiedad horizontal)
- Contrato de compraventa de oficina en propiedad horizontal
- Contrato de compraventa de oficina (fuera de propiedad horizontal)
- Contrato de compraventa de local comercial en propiedad horizontal
- Contrato de compraventa de local comercial (fuera de propiedad horizontal)
-
Gastos de registro: Corresponde a la inscripción de la escritura ante la Oficina de Instrumentos Públicos. Corresponden al 1,67% sobre el valor de venta.
Teniendo en cuenta nuestro ejemplo de la vivienda de 200 millones, tendríamos que pagar, como compradores del inmueble, una suma de $3.340.000 por el registro de la escritura. - Total de gastos: $3.998.530 pesos aprox.
5. ¿Cómo comenzar el proceso para comprar vivienda?
En principio, y antes de adquirir la hipoteca, tienes que haber elegido la vivienda que se ajusta a tus gustos, necesidades y finanzas.
También debes tener todos los documentos necesarios (cédula, declaración de renta, extractos bancarios… ) y acercarte a la entidad que te ofrezca la hipoteca con las características que ya definiste anteriormente.
Si realizaste bien tus análisis y te dan el crédito hipotecario, ¡felicidades!
De lo contrario, evalúa fallas para mejorar una aplicación futura y cumplir tu sueño de comprar vivienda. ¡No te desanimes!
6. Asegúrate de tener el crédito aprobado antes de firmar cualquier documento de compra.
Es mejor estar seguro de que contarás con todo el dinero necesario para la compra de tu casa antes de hacer cualquier negocio. Además, tener un crédito aprobado también es requisito necesario si quieres acceder a alguno de los subsidios que otorga el gobierno.
7. Si tienes la posibilidad, accede a los subsidios que ofrece te gobierno para comprar vivienda
Si cumples con los requisitos y ya tienes seleccionada la vivienda que quieres comprar, puedes acercarte a una entidad financiera o al Fondo Nacional del Ahorro. Allí verificarán y te informarán de los pasos a seguir.
En nuestra opinión, es mejor que acudas a una entidad bancaria, ya que allí ofrecen mejores tasas de interés que el Fondo Nacional del Ahorro, como explicamos en nuestra guía de créditos hipotecarios.
Una vez que te aprueben el crédito de vivienda, la entidad a la que hayas acudido se encargará de solicitar la asignación del subsidio y de tramitar su desembolso.
Ten en cuenta:
Hay terceros que podrían aprovecharse de tu interés en acceder a este subsidio para comprar vivienda. Por eso es importante que estés informado para que no te vayan a engañar:
- No hay que inscribirse previamente en ninguna entidad. No hay listas de espera ni sorteos para la asignación del subsidio.
- No hay intermediarios en el proceso. Tú debes realizar directamente el trámite ante la entidad de tu preferencia.
Sección 4: Realizar el contrato y el registro de vivienda como nuevo propietario
1. Firma la documentación
Usualmente, lo primero que se firma es el encargo fiduciario. Este documento estipula que el vendedor transfiere el inmueble a un tercero (sociedad fiduciaria), mientras el comprador paga al vendedor por la propiedad del inmueble.
2. Espera a que el vendedor haga su parte
Posterior al encargo fiduciario, el vendedor está obligado a redactar y firmar la promesa de compraventa.
3. Revisa el contrato antes de firmar
- Nunca aceptes una promesa de compraventa verbal, no escrita, porque en ese caso el vendedor puede retirarse del negocio, sin ser multado, por lo cual no tendrías ningún tipo de indemnización.
- La promesa debe estipular la fecha en que se entregará el inmueble.
- Asegúrate de que el documento especifique las condiciones en que se entrega el inmueble, lo más detallado posible, y corrobora que estas sean las condiciones reales del inmueble.
- Verifica que el documento tenga, al menos, los siguientes datos: nombres de las partes, cédulas, domicilio y estado civil, fecha del contrato, nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos y, si aplica, la especificación de que pertenece al régimen de propiedad horizontal.
-
Corrobora que el documento establece que el inmueble está libre de compromisos legales como embargos, sucesiones, hipotecas, etc.
También debe tener una cláusula donde el vendedor se compromete a entregar la vivienda con los servicios pagados al día. - Si se trata de una vivienda usada, la promesa de compraventa debe especificar claramente quién hará los pagos de Impuesto Predial, notaría y registro, y en qué proporción.
- El documento debe estipular claramente el precio del inmueble y la forma de pago del comprador, las obligaciones de este ante el banco que financia la compra, las sanciones en caso de incumplimiento de estas obligaciones y cuáles serían los intereses moratorios.
4. Haz el trámite para registrar tu vivienda nueva
Esta es la última parte del proceso, e involucra los trámites para registrarse como nuevo propietario en el Registro de Instrumentos Públicos. Los mencionamos anteriormente y aquí los recordamos:
- Trámite de escrituración: En la notaría se deben pagar, por partes iguales entre el comprador y el vendedor, los gastos de escrituración correspondiente al 0,54% sobre el valor de la venta.
- Certificado de Tradición y Libertad: $15.700 por cada inmueble.
- Autenticación de promesa de compraventa en Notaría: $1.865 + IVA por cada firma.
- Impuesto de Retención en la Fuente: Equivale al 1% del valor de la venta, y usualmente debe pagarlo el vendedor.
- Gastos de registro: Corresponde a la inscripción de la escritura ante la Oficina de Instrumentos Públicos. Corresponden al 1,67% sobre el valor de venta.
Sección extra: Comprar vivienda mediante remate judicial. ¿Cómo funciona?
¿Has escuchado hablar sobre la posibilidad de comprar una casa en remate? Esta opción podría ser una alternativa para adquirir vivienda y ahorrar dinero. Eso sí, debes tener claro el proceso y sus implicaciones legales. Aquí te las explicamos.
¿Cómo funciona un remate judicial?
Un remate inmobiliario es el proceso jurídico en el que se ordena la subasta de la vivienda debido a que su anterior propietario incumplió con los pagos del crédito hipotecario. Esto lo solicita la entidad bancaria como una manera de recuperar al menos una parte del dinero prestado.
Como es un proceso abierto, pueden participar todas las personas interesadas.
¿Cuáles son los beneficios de comprar una casa en remate?
Los beneficios económicos son sin duda los que más llaman la atención, pues puedes conseguir una casa o apartamento hasta un 40% más económica que el valor real. Podrías comprar vivienda familiar e incluso hacerlo como inversión.
El otro beneficio (si tienes la capacidad financiera para hacerlo), es la rapidez con que puedes obtener tu nueva vivienda, ya que, como el objetivo es recuperar el dinero que el anterior propietario debe y los precios son tan económicos, las personas interesadas son varias y los procesos suelen ser muy rápidos.
Ten en cuenta la velocidad de los trámites y la urgencia con que el banco requiere el dinero, porque si quieres participar, deberás tener total disponibilidad del dinero casi de manera inmediata y de contado.
Si nos ponemos del otro lado de la moneda, por eso es tan importante estar seguro de que puedes adquirir y pagar un crédito hipotecario. Imagina saber que tu casa esta avaluada por 300 millones de pesos, pero como aún debes 100 millones, la pueden vender solamente por esos 100.
¿Cómo se realiza un remate?
- En primer lugar, las casas en subasta son difundidas y los bancos muestran sus ofertas o remates por su página web, con el fin de que las personas puedan conocer las condiciones de la vivienda con anterioridad.
- También hay páginas o empresas que se dedican a encontrar estas ofertas y ofrecerlas a sus clientes. Algunos ejemplos son Mi remate inmobiliriario y Colsubastas.
- Las entidades publican las fechas en las que se hacen las subastas y cualquier interesado puede entrar. Te recomendamos consultar primero con cada entidad bancaria para conocer cuál es el proceso.
- También te recomendamos estar muy bien asesorado, ya sea por un abogado o por una inmobiliaria que se especialice en este tema, pues es necesario verificar la situación jurídica de la vivienda y toda la documentación. Al ser un inmueble que fue hipotecado, es probable que al adquirirlo, adquieras también algunos inconvenientes jurídicos o saldos pendientes.
¿Cómo se participa?
- Para entrar en uno de estos remates se debe consignar a órdenes del juzgado el valor correspondiente al 40 % del avalúo del producto que se va a subastar para poder participar y se debe presentar la oferta total en un sobre cerrado.
- El día de la subasta, se presentarán todos los aspirantes, se les pedirá sus ofertas y finalmente se entregará el bien al mejor postor.
- El ganador deberá pagar dentro de los cinco días siguientes el valor total del inmueble, a órdenes del juzgado, descontando lo que ya consignó y pagando los impuestos que correspondan.
- A los demás participantes se les devuelve el dinero consignado por su participación.
Algunas recomendaciones
Lo primero es, en lo posible, indagar tanto como se pueda del bien que se está subastando y en el que estás interesado, especialmente sobre el estado actual. Intenta visitar la vivienda (al menos para verla por fuera), conoce el barrio, el precio actual e incluso los ocupantes del inmueble (porque estos inmuebles en muchas ocasiones aún están ocupados).
Esto te servirá para entender en qué condiciones está y si realmente es un buen negocio.
El avalúo puede serte útil para esto, pues si se encuentra muy por debajo del precio de mercado, es posible que requiera alguna inversión adicional.
Todo esto es importante porque debes hacer ofertas realistas, es decir, contar con el dinero que se está prometiendo por el inmueble. Si no pagas a tiempo, el juzgado te quitará el derecho a adquirir el bien.
De nuevo, te recomendamos también asesorarte muy bien por abogados o agentes inmobiliarios que conozcan sobre estos procesos, para que luego, por querer aprovechar alguna oportunidad, no termines con líos económicos o legales.
¿Y si soy yo a quién le van a rematar su vivienda por incumplir con los pagos de la hipoteca?
Si después de agotar todas las opciones de refinanciación y acuerdos con el banco, aún no logras pagar tu hipoteca, existe el modelo de subastas inmobiliarias.
Mediante una inmobiliaria, puedes ofrecer tu vivienda a un precio especial por debajo del mercado, con el objetivo de comercializarla y venderla en el menor tiempo posible.
Este proceso se le informa a la entidad bancaria para que frene el proceso de litigio, esperando en el corto plazo la cancelación de la deuda.
A diferencia de los remates jurídicos, la subasta inmobiliaria no se lleva a cabo en un juzgado ni es necesario esperar a que haya varias ofertas para vender un predio. Además, la compra puede hacerse en efectivo, por medio de un crédito hipotecario o incluso a través del leasing habitacional, lo que hace que sea un proceso más accesible.
En este tipo de negocio el beneficio se da para las tres partes:
- Para la persona que está vendiendo, pues así logra negociar con la entidad bancaria y salvar parte de su patrimonio.
- Para quien está comprando, porque los inmuebles están a un precio económico
- Y para la empresa que hace la negociación, pues es mediante una inmobiliaria que se realiza este tipo de adquisiciones.
Para finalizar
Después de leer esta guía y conocer a detalle este arduo proceso, puedes estar seguro de que tomarás la mejor decisión y estarás feliz con tu nueva vivienda. ¡Bien hecho! Recuerda que puedes escribirnos si tienes alguna duda a info@expertosdelahorro.com.co.
Si quieres hacerle alguna pregunta directamente a alguno de nuestros consultores, ingresa aquí.
Juliana Jiménez
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María Isabel Magaña – Editor Contribuyente
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