Todo lo que debes saber antes de adquirir tu primer crédito hipotecario

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Comprar una casa es una gran decisión. Si estás pensando dar el paso: ¡felicitaciones! Sabemos que pedir un crédito de vivienda es confuso y complicado (y sabemos también que da miedo). 

Por eso, en Expertos del Ahorro, hemos desarrollado esta guía para que puedas escoger la opción que más te convenga y obtener tu primer crédito sin morir en el intento.

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Nuestra guía de crédito hipotecario ¿Qué hay en esta guía?

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Sección 1: ¿Es una hipoteca la opción adecuada para mí?

¿Cómo están mis finanzas?

Es quizás la pregunta más importante al momento de tomar esta decisión y antes de acercarte a las entidades bancarias. Si no haces un análisis previo por ti mismo, ellos lo van a hacer y puede que eso te traiga sorpresas y arruine tus planes.

¿Cómo evaluar mis finanzas? 
A final de mes, o antes de que recibas tu sueldo, ¿cuánto dinero te queda?

Haz las cuentas a conciencia y no dejes por fuera ninguno de tus gastos fijos, esos que son indispensables. También incluye los gastos que se van esporádicamente, esos gusticos que te das de vez en cuando. Revisa si puedes prescindir de ellos. 

Luego, calcula la cuota que estarías dispuesto a pagar mensualmente. Puedes comparar este cálculo con lo que podría costarte un crédito hipotecario real usando la herramienta que brindan las entidades financieras. Después de hacer cuentas: ¿estarías en capacidad de pagar ese dinero mes a mes?

No te exijas demasiado, no estires al máximo tu dinero o podrías estar caminando sobre la cuerda floja.

Hoy el sueño de "casa, carro y beca" no necesariamente tiene que incluir una casa de tu propiedad.

Si estás al límite, es mejor no adquirir esa vivienda ahora, así evitas responsabilidades innecesarias y peligrosas.

¿Tienes un ahorro lo suficientemente grande?​​

La premisa es bastante simple: cuanto mayor sea el capital inicial que tienes disponible para comprar una casa, menor cantidad de dinero tendrás que pedir prestado. Además de eso, mejor será la tasa de interés, menor será la cuota mensual y más barato será tu crédito.

Un buen ahorro, de al menos el 30% del valor del inmueble, demuestra tu solvencia y disciplina financiera, una estupenda señal para los bancos porque es dinero contante y sonante.

Sabemos que tener ese ahorro no es fácil, pero hay varias opciones a las que puedes recurrir: abrir un CDT, hacer parte de un fondo de inversión o recibir aportes de familiares. Si tienes la posibilidad de aumentar tu ahorro antes de obtener la hipoteca, hazlo.

¿Cuánto dinero debo tener para acceder a un crédito hipotecario?

Suele haber una financiación máxima del 70% del precio de la vivienda, aunque ya está permitido hasta el 90%. Eso significa que necesitas aportar, como mínimo, el 10 % del valor total como cuota inicial. 

Por ejemplo, si quisieras adquirir un apartamento que cuesta 200 millones de pesos tendrías que tener como cuota inicial 20 millones. El restante, que serían 180 millones, podría ser financiado por una entidad bancaria. 

Para entender mejor porqué un mayor ahorro (que será la cuota inicial que darás para tu casa) es lo ideal, veamos el siguiente comparativo con el mismo inmueble de 200 millones.

Lo haremos a un plazo de 15 años y con una tasa de interés de 10,15 %. Veamos entonces:

Costo del inmuebleValor del ahorro (cuota inicial)Monto financiado por el crédito hipotecarioValor de la cuota mensual
$200.000.000$20.000.000$180.000.000$1.902.080
$200.000.000$50.000.000$150.000.000$1.585.067
$200.000.000$70.000.000$130.000.000$1.373.724
$200.000.000$100.000.000$100.000.000$808.861

Como puedes ver, entre mayor sea tu cuota inicial, más bajas van a ser tus cuotas mensuales, porque vas a tener que pedir prestado menos dinero.

¿Qué buscan los bancos para otorgar un crédito?

Además de una buena cuota inicial, también debes asegurarte de tener una buena calificación crediticia. Esto quiere decir que si antes has tenido créditos, préstamos o deudas con entidades bancarias, ya hay un perfil con tu comportamiento crediticio. 

Si has sido cumplido en los pagos, tienes buenas calificaciones. Si por el contrario has tenido problemas o retrasos, difícilmente te darán la financiación.

¿Y si nunca he tenido un crédito?

Si no has empezado una vida crediticia, no hay problema. Lo que hará la entidad será tener en cuenta otras variables como:

Estabilidad y continuidad laboral: ¿Cuántos meses o años llevas trabajando en el mismo lugar?

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Formalidad: ¿Trabajas en una empresa o eres independiente? ¿Cotizas a seguridad social? ¿Lo haces de manera cumplida?

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Nivel educativo: Seguramente si es más alto tu nivel educativo, te será más fácil conseguir un empleo y obtener buena remuneración

Estructura familiar: ¿Dependen económicamente de ti muchas personas? ¿Alguien te ayuda con el pago de tus obligaciones?

En conclusión, aunque no es necesario tener vida crediticia para obtener un crédito hipotecario, sí es deseable. Lo que definitivamente no es recomendable es tener una racha de malos pagos y deudas no saldadas a tiempo.
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Sección 2: ¿Qué tipo de crédito hipotecario debo elegir?

Un crédito hipotecario tiene 3 características especiales:

Es una deuda a largo plazo

Está diseñado para pagarse con intereses durante un largo período, entre 5 y 30 años. Eso significa que, aunque la tasa de interés puede ser baja, sigue siendo mucho dinero que pagar.

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Tiene interés fijo

En Colombia, los créditos de vivienda tienen una tasa de interés fija, eso quiere decir que siempre será la misma durante todo el plazo estipulado. Desde el principio sabrás cuánto pagarás por intereses mes a mes.

El préstamo está ‘asegurado’ para la entidad bancaria

A diferencia de un préstamo bancario o una deuda de tarjeta de crédito, un crédito hipotecario está ‘garantizado’, pues a cambio de prestarte dinero, el banco utiliza la propiedad como garantía de la hipoteca. Si no pagas, la vivienda queda en manos del banco.

Por ello, si tienes problemas y no puedes pagar, el banco tiene derecho a tomar tu casa y venderla para reponer el dinero que tú pediste prestado. Esa es la razón por la que es crucial que te asegures de solo pedir prestado lo que puedes pagar y que revises tus finanzas antes de tomar la decisión.

También ten en cuenta que en Colombia se distinguen 2 tipos de vivienda según su precio:

  • Vivienda de Interés Social (VIS):  Inmueble cuyo valor máximo es de 135 salarios mínimos, es decir, $ 122.651.010 para 2021.
  • Vivienda No VIS: Todas las viviendas que superan el monto anterior, es decir, que cuestan más de $ 122.651.010 

¿Qué es un sistema de amortización?

El sistema de amortización de un crédito, se refiere a la manera en cómo pagamos una deuda. Lo m´ás común es hacerlo a través de pagos periódicos, que suelen ser mensuales en el caso de un crédito hipotecario.

Para todos los sistemas de amortización, las cuotas mensuales incluyen un abono a capital y un pago de intereses, que se calculan según la deuda pendiente.

Es decir que siempre que pagas un préstamo, en cada cuota se destina una parte a la deuda real y otra parte específicamente a los intereses.

¿Cuál es la diferencia entre UVR o pesos?

Los créditos de vivienda pueden ser pactados en pesos o en UVR (Unidad de Valor Real). 

La UVR es una unidad de cuenta que se ajusta diariamente de acuerdo con la inflación (recordemos que la inflación refleja el aumento de los precios en la economía).

Muchas personas prefieren los créditos en pesos, pero como esta es una tasa estable, cuestan un poco más.

¿Cuál es el mejor sistema de amortización para mí?

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Para decidir cuál es la mejor opción para ti, hay que tener en cuenta varios aspectos comos:

Sistema en pesos

sistema en pesos

El valor de tu crédito no cambiará mientras lo pagas, cuando pides un crédito hipotecario en pesos.

Por ejemplo, si te prestaron $200.000.000 de pesos, tendrás que pagar $200.000.000 más los intereses que se generan a lo largo de tu crédito, claro.

Este sistema tiene dos opciones principales de amortización:

Cuota fija

La cuota va a ser siempre la misma por los años que decidas pactar tu crédito, pero el abono a la deuda principal será baja el principio y luego irá aumentado.

Si eres una persona que prefiere saber exactamente cuánto va a pagar mensualmente por un crédito y toma pocos riesgos, esta es la mejor opción para ti. 

Esto se debe a que el abono a capital es más bajo, tu deuda no disminuye demasiado y los intereses seguirán siendo altos por un buen tiempo.

Abono constante a capital

En este sistema vas a aportar todos los meses la misma cantidad de dinero a la deuda, pero como al principio es más cantidad de dinero la que debes, lo que pagas por intereses también es más y las primeras cuotas serán entonces más altas.

Hicimos una simulación y, si quisiéramos tomar un crédito de 140 millones para una vivienda que cuesta 200 millones, a un plazo de 15 años y con una tasa de interés de 10,15% (que es la tasa promedio que tienen los bancos en este momento), con esta forma de pago tus cuotas disminuirían $6.291 pesos todos los meses y pagarías $ 23.808.471 pesos menos por intereses que con la alternativa anterior (cuota fija en pesos). 

Comparemos por medio de un ejemplo

Vamos a adquirir un crédito hipotecario en pesos de 140 millones para una vivienda que cuesta 200 millones, a un plazo de 15 años y con una tasa de interés de 10,15% (que es la tasa promedio que tienen los bancos en este momento). Estas son tus opciones:

Cuota fija
$ 266.291.177 Costo total del crédito hipotecario​
  • Dinero que pediste prestado: $140.000.000
  • Cuota mensual: $ 1.479.395
  • Total a pagar únicamente por intereses: $ 126.291.177,87

Abono a capital fijo

$ 242.482.706 Costo total del crédito hipotecario​
  • Dinero que pediste prestado: $140.000.000
  • Primera cuota: $ 1.910.183
  • Última cuota: $ 784.069
  • Total a pagar únicamente por intereses: $ 102.482.706

Si decides tomar el crédito en pesos, la segunda opción resulta ser mucho más barata y la más aconsejable. Sin embargo, debes tener en cuenta que las primera cuotas serán más altas, por lo que deberás preguntarte si puedes sostener estos primeros pagos. Si logras hacerlo, definitivamente esta es la mejor opción.

Sistema en UVR

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Este sistema nos permite a nosotros y al banco, estar seguros de que el dinero no pierde valor en el tiempo.

¿Qué quiere decir que pierda valor en el tiempo? Las cosas van subiendo todos los años de precio, por lo que no podemos comprar hoy con 1 millón de pesos lo que podíamos comprar hace, por ejemplo, 10 años. 

Ese aumento generalizado de los precios es lo que se conoce como inflación.

La UVR es una unidad de cuenta que se ajusta diariamente de acuerdo con la inflación.

Si la inflación sube, las cuotas del crédito hipotecario suben, pero como nuestros salarios también dependen de la inflación, también se incrementan.  

Cuota fija en UVR (Cuota baja)

La cuota mensual que pagas en UVR será fija durante toda la vigencia del crédito. Sin embargo, como vimos antes, la UVR se mueve de acuerdo a la inflación, por lo que la cuota en pesos cambia y dependerá de las variaciones de la economía.

Con este sistema se comienza con la cuota más baja de todas, debido a que el abono a la deuda es menor.

El riesgo de esta modalidad se vincula a que la inflación aumente por encima de lo esperado, lo que puede llevar a que tu deuda crezca más que tu salario y el crédito puede resultar muy costoso.

Abono constante a capital en UVR (Cuota media)

Apostando a que la inflación en el largo plazo siga en niveles bajos (por debajo de 5%), es una buena opción pues se hacen mayores abonos directamente a la deuda desde el principio. 

Si te consideras un inversionista arriesgado y cuentas con el dinero que necesitarás para las cuotas más altas al principio, esta es tu opción.

Cuota cíclica

En este sistema verás un incremento anual en tus cuotas, no mensual, como en la primera opción, por lo que los pagos se mantienen relativamente estables. 

Los mejores créditos de vivienda en UVR o pesos en Colombia

En la siguiente gráfica podrás comparar las tasas de interés que ofrecen varias entidades de financiamiento. Los datos están actualizados a abril de 2021

Puedes filtrar según la unidad de pago (pesos o UVR) y el tipo de vivienda (NO VIS y VIS). 

En la parte inferior de la gráfica, encontrarás la tasa actual más baja, la más alta y la tasa promedio

Para finalizar

¿Quieres tener la posibilidad de aumentar en el tiempo tu cuota mensual? ¿Quieres poder aportar ingresos extra a tu deuda? Estas preguntas hablan de la flexibilidad de tu hipoteca y es importante que las aclares desde el principio con la entidad que elijas para financiar tu casa.
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Esto te da la opción, a lo largo del préstamo, de aumentar la cantidad de dinero que va a la deuda, lo que ayudaría a reducir el tiempo de la financiación. 

Si un mes obtuviste tu prima o algún ingreso extra y quisieras que fuera directamente a lo que debes, sería una buena oportunidad de modificar el valor de las cuotas o el plazo del crédito, dependiendo del acuerdo al que llegues con la entidad.

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Sección 3: ¿Cómo obtener el crédito hipotecario?

Los gastos invisibles a tener en cuenta

Además de la cuota inicial que debes tener para tu casa y para que te concedan el crédito hipotecario, en Colombia hay varios documentos necesarios que te costarán un dinero adicional. Por ejemplo, para una vivienda de 200 millones de pesos, deberás tener:

¿Cómo comenzar el proceso?

En principio, y antes de adquirir la hipoteca, tienes que haber elegido la casa que se ajusta a tus gustos, necesidades y finanzas. También debes tener todos los documentos necesarios que solicita la entidad (cédula, declaración de renta, extractos bancarios… ) y acercarte a la entidad que te ofrezca la hipoteca con las características que ya definiste anteriormente.

Si realizaste bien tus análisis y te dan el crédito hipotecario, ¡felicidades!, ahora tendrás tu vivienda y una deuda que pagar mensualmente. 

De lo contrario, puedes evaluar fallas para mejorar una aplicación futura. ¡No te desanimes!

Juliana Jiménez

Juliana Jiménez

Juliana es la Editora Senior de Pensiones e Hipotecas en Expertos del Ahorro.

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Contribuciones: Expertos del Ahorro
Juliana Jiménez – Escritor principal – Pensiones e Hipotecas Expertos del Ahorro
María Isabel Magaña – Editor Contribuyente
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